Immobilien-Investments: 5 Regeln für eine lukrative Anlagestrategie

1. Regel: Bist du ein Laie, verlasse dich auf andere

Preisfrage: Was macht eine bestimmte Immobilie zu einer guten Wertanlage? Wenn du auf diese Frage keine erschöpfende Antwort mit allen Positionen der immobilen Wertgestaltung geben kannst, dann solltest du dich, wenigstens sicherheitshalber, als Laie in Sachen Immobilien-Investment ansehen.

Tatsache ist:

• Ob eine Immobilie überhaupt das Geld wert ist, das du dort hineinstecken möchtest

und

• ob dieses Objekt dann tatsächlich über die Jahre eine Wertsteigerung erfährt, wodurch du letztlich deine Gewinne erzielst,

ist eine Rechnung mit vielen Unbekannten. Und nur echte Profis beherrschen die Berechnung auf eine Weise, durch die eine gute Sicherheit deiner Gelder gegeben ist.

Das heißt im Klartext: Wenn du als Gründer nicht gleichzeitig ein gewiefter Immobilienexperte bist, solltest du keinesfalls im Alleingang agieren, sondern vielmehr über Menschen beziehungsweise Unternehmen investieren, die sich mit dem Thema deutlich besser auskennen. Der zeitgenössische Weg dafür nennt sich Mezzanine-Kapital. Hierfür existieren spezielle Finanz-Boutiquen, die als Zusammenschluss von Investoren ausschließlich Mittel für tatsächlich lohnenswerte Objekte und Projekte vergeben.

Natürlich sind das keine Stellen, um einige wenige tausend Euro zu investieren. Doch gerade, weil es hier um deutlich größere Investitionssummen geht, ist dein Geld bei solchen Profis gut aufgehoben – ähnlich, wie du den ganzen Tag nur in deinem beruflichen Metier agierst, machen diese Menschen es in Sachen Immo-Investment.

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Übrigens: Eine ähnliche Profi-Attitüde solltest du ebenso pflegen, wenn du Häuser direkt erwerben willst. Ohne einen auf diesen Bauzeitraum spezialisierten, unabhängigen und durch dich beauftragten Gebäudesachverständigen solltest du niemals einen Kaufvertrag unterschreiben.

2. Regel: Investiere niemals in ein Haus für dich, sondern die Allgemeinheit

Was jemand als eine schöne, lohnenswerte Immobilie ansieht, ist nicht weniger vielfältig und subjektiv als das, was beispielsweise zwei Personen als ein taugliches (oder untaugliches) Outfit für seriöse Business-Belange ansehen.

Stell dir beispielsweise vor, du magst einen sehr ländlichen rustikalen Altbau-Look mit Fachwerk, viel Holz und sichtbarer Handwerkskunst – etwa ein alter Bauernhof irgendwo fernab größerer Siedlungen. Für einen Fan der modernen Ausprägungen des Bauhaus-Stils wäre jedoch dieselbe Immobilie höchstwahrscheinlich ziemlich uninteressant; ebenso wahrscheinlich für alle Menschen, die wenigstens in relativer Nähe zur „Zivilisation“ leben möchten.

Würden solche Personen für deine persönliche Traum-Immobilie Geld ausgeben, wodurch sich wiederum deine Investition lohnen würde? Wahrscheinlich nicht. Zumindest nicht so viel, wie du gerne hättest.

Hier kommt nun ein Fallstrick, über den sehr viele Anfänger-Investoren bei Immobilien stolpern:

• Sie bringen ihre Emotionen ins Spiel,
• sie erwerben ein Gebäude, weil es ihnen selbst ausnehmend gut gefällt,
• sie achten dadurch nicht (ausreichend) auf die eigentlich marktrelevanten Faktoren.

In der Folge wird die Immobilie oftmals zum Grab für zigtausende hart erarbeitete Euros. Du findest einfach keinen Käufer oder keine Mieter, das Haus verursacht dir dennoch eine Menge Kosten, du musst immer wieder mit dem Preis nach unten gehen. Irgendwann wird die Sache deshalb zum Nullsummen- oder – schlimmer – Verlustgeschäft.

Bei Immobilen-Investments haben persönliche Emotionen wirklich nichts verloren. Dein Traumhaus solltest du immer nur für dich erwerben, niemals als Investment, bei dem du auf den Geschmack anderer Menschen vollkommen angewiesen bist. Wenn es jedoch um diese geht, solltest du darauf achten, dass das Gebäude einen möglichst breiten Zielgruppengeschmack trifft – womit wir erneut bei einer Analogie zu jeder Business-Form wären.

3. Regel: Finger weg von „Geheimtipps“, die schon in jeder Zeitung stehen

Derzeit machen einige Menschen damit ziemlich gutes Geld, kleine, ehemalige Geschäftsräume im semi-urbanen Bereich aufzukaufen und zu vermieten. Immobilien, die zuvor aufgrund ihrer Lage (etwa mangelnde Laufkundschaft) kaum vermittelbar und sicherlich keine gute Investition waren.

Derzeit allerdings führt der E-Commerce-Boom zu einem verstärkten Ausbau von sehr kleinen Logistikzentren für die letzte Meile. Etwa, um von dort sehr schnell beispielsweise frische Waren liefern zu können. Dadurch erleben solche Immobilien bereits deshalb einen beträchtlichen Wertzuwachs, weil sie eine direkte Verkehrsanbindung und genügend Fläche besitzen.

Warum wir dir dieses Beispiel erklären, hat einen guten Grund: Immobilien-Investment kennt, wie jedes Investment, sich ständig verändernde Trends.

• Gestern luxuriöse Großstadt-Appartements, sich ständig leerende Landregionen,
• heute kleine Gewerberäume und eine Rückkehr aufs Land aufgrund der Corona-bedingt gesteigerten Akzeptanz des Home-Office,
• morgen vielleicht durch den Mobilitätswandel überflüssig gewordene Tiefgaragen.

Doch nur in der Frühphase solcher Trends sind wirklich sehr gute Investitionen möglich. Dann, wenn die Preise nach wie vor gering sind und selbst unter den Profis nur wenige das zukünftige Potenzial erkennen. Je länger ein Trend andauert, je mehr selbst Privatpersonen mit ihren wenigen Euros beteiligt sind, desto weniger lohnenswert wird es für dich, ebenfalls dort einzusteigen.

Merke: Geheimtipps, von denen schon Regionalblätter auf ihren Seiten berichten, sind einfach keine Geheimtipps mehr, sondern eher Trends in den letzten Phasen ihres Erfolges – bevor der Abstieg beginnt.

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4. Regel: Akzeptiere den Zyklus des Immobilien-Marktes

Warum wird seit einigen Jahren in Deutschland selbst in den Hochphasen der Corona-Pandemie so sehr gebaut wie seit der Wende nicht mehr? Daran ist hauptsächlich die Zinspolitik der EZB schuld. Nie zuvor seit Kriegsende war es möglich, sich Geld für so wenig Geld leihen zu können. Dementsprechend können sich deutlich mehr Menschen Immobilien leisten als in einer Phase, in der man beispielsweise 10 Prozent für einen typischen Baukredit bezahlen musste.

Du als Gründer und somit Profi in Sachen Wirtschaft wirst jedoch die Nebenwirkungen dieser Zinspolitik verstehen: Wo es eine größere Nachfrage gibt, steigen natürlich die Preise. Daher sind Immobilien (nicht nur Bauen) derzeit heute gleichzeitig so günstig und teuer wie nie zuvor. Doch nach Ansicht sehr vieler Profis wird die Niedrigzinsphase kaum noch länger anhalten, dann wird das „Pendel“ wieder in eine andere Richtung schwingen.

Was dir das für dein Immo-Investment sagen sollte, ist sehr bedeutend: Der Immobilien-Markt kennt sehr ausgeprägte Zyklen, die oftmals viele Jahre andauern. Entweder boomt er oder er darbt regelrecht.

Wenn du in Immobilien investierst, benötigst du deshalb Geduld, starke Nerven und darfst dich niemals zu kopflosen Maßnahmen hinreißen lassen. Es ist durchaus möglich, morgen in eine in jeglicher Hinsicht zukunftssichere Immobilie zu investieren, nur um durch unvorhersehbare, unkontrollierbare Ereignisse in einigen Jahren erleben zu müssen, wie sie beträchtlich an Wert verliert – wie es, ebenfalls dank Home-Office, derzeit mit manchen Bürogebäuden passiert.

Das heißt, Immobilien-Investments benötigen mitunter einen längeren Atem und immer eine Akzeptanz ihres Zyklus. Dafür winkt dir bei ihnen jedoch eine deutlich längerfristige Perspektive als in vielen anderen Investments.

5. Regel: Besitze immer wenigstens ein Objekt, das ständig und kurzfristig Gelder abwirft

Wenn du dich als Unternehmer mit dem Thema Investment befasst, muss dir sicherlich niemand mehr erklären, wie deutlich auch in diesem Metier die Grundregel der Risikostreuung gilt. Das heißt, du solltest hier ebenfalls nie all deine Mittel in nur ein Objekt investieren. Das wäre schlicht fahrlässig risikoreich.

Wenn du allerdings dann deine Gelder auf mehrere Immo-Investments verteilst, solltest du eine für diese Investment-Form relativ einzigartige Tatsache bedenken: Nirgendwo sonst ist es so einfach, zumindest jedoch kurzfristig möglich, Umsätze zu generieren. Genauer gesagt monatlich.

Wenigstens ein Objekt in deinem Besitz sollte deshalb ganz klassisch vermietet werden, damit jeden Monat Gelder zurückfließen.

• Erstens motiviert dich das, weil du alle vier Wochen Rückflüsse aus deinen Investitionen siehst.
• Zweitens bietet es dir eine interessante Option, damit andere Fälligkeiten zu bedienen.
• Drittens kannst du mit diesen Geldern automatisch eine Reserve füllen, aus der du unvermeidbare Reparaturen und Modernisierungen bestreiten kannst.

Last, but not least, betreibst du dadurch Gewinnmaximierung. Kaufst du beispielsweise ein Gebäude mit dem erklärten Ziel, es zu modernisieren und für einen deutlich höheren Preis zu veräußern, gibt es nur einmal einen Gewinn.

Machst du dasselbe, vermietest jedoch erst einmal, dann erzielst du nicht nur den Verkaufsgewinn, sondern die Erträge aus der Vermietung – und da es Mietverträge gibt, sind diese Einnahmen sogar äußerst exakt plan- und vorhersehbar. Davon können manche Investoren außerhalb des Immobilien-Sektors nur träumen.

Fazit: Immobilien-Investments lohnen sich, wenn du die Regeln einhältst

Wenn du mit den an dich ausgeschütteten Gewinnen etwas machen möchtest, dann ist Investieren immer eine gute Gelegenheit. Allerdings lässt sich der Immobilien-Markt in vielerlei Hinsicht nicht mit anderen Investments vergleichen. Achte deshalb darauf, nach den besonderen Regeln dieser Branche zu agieren. Dann werden deine Immobilien tatsächlich mit etwas Glück „Betongold“.